サラリーマン大家さんYuTaです。
この記事をご覧頂いているということは、副業を始めたい、サラリーマン以外の収入を得たい、不動産投資を始めたい、そう考えられて、情報収集されていることと思います。
不動産投資って、興味はあるけど、実際どんなもの？
具体的には、何をすれば良いの？
何から始めれば良いの？
不動産でどうやってお金を稼ぐの？
そう思っていらっしゃることと思います。
私自身、サラリーマンをしながら不動産投資を開始し、サラリーマン以外の収入を得ています。
この記事では、実際に不動産投資をしている私が、それらの疑問について、ご説明します。
不動産投資 初心者向け基本知識集★サイトマップ★ 1.不動産投資とはどんなもの？ 2.物件の探し方 3.不動産投資の色々な方法 各手法の特徴について 4.不動産購入の流れについて 5.銀行から融資を受けるための基本知識 6.銀行に融資を受けるために行うこと 7.管理会社はどんなことをやってくれるのか 8.空室対策
不動産投資とは
不動産投資を始めたいけど、なんかよく分からいないし、怖い。
実際のところどうなの？
そうお思いではないでしょうか。
不動産投資は、そんなネガティブなイメージもありますが、きちんと勉強すれば、安定した収入を築くことができます。
ここでは、不動産投資で収入を生む方法を端的にご説明します。
かくいう私も、不動産投資を始める前に、
・サラリーマン以外の収入を築きたい
・不動産投資って実施のところどうなの？
・お金を持っていないとできなそう、自分にはできない
・不動産は高額なので絶対失敗できない
そう思っていました。
しかし、書籍やネットでは、不動産投資でうまくいっている人がいる、会社員をリタイアした人までいる。
なんとか自分もできないものか、と思っていました。
不動産投資を始めるにはお金があればあるほど優位ではあります。
しかし、お金がなくても不動産投資を始めた方もいます。
サラリーマンをリタイアした方もいます。
ネガティブなイメージや、危険が大きいイメージをお持ちかと思いますが、知識をきちんと身につけて、物件をしっかり調べて進めていけば、破綻する可能性を極めて小さくできる収入源です。
不動産投資の収益の上げ方：家賃収入（インカムゲイン）
まず、不動産投資とは、どうやってお金を稼ぐものなのか。
それは、マンションやアパート、戸建て、ビル等の不動産を購入して、貸し出し、家賃を頂いて収入を得るものです。
これを読んで頂いているあなたも、賃貸アパートや賃貸マンションに住んだことがあるかと思います。
われわれ大家さんは、お部屋を貸し出して、その対価として家賃を頂いています。
このお家賃が主な収入となります。
入居者さんは、数年間は住んでくださるので、われわれ大家さんは安定して収入を得ることができます。
この収入のことをインカムゲインといいます。
これが不動産投資の醍醐味です。
よっぽどのことがない限り、すべての入居者さんが退去されることはなく、安定した収入となります。
お家賃を毎月受け取るので、毎月のお給料に近い感覚になります。
家賃獲得までの流れ
お家賃を頂くまでの不動産投資の流れは以下になります。
物件を探す
↓
物件購入する
↓
運営する
↓
お家賃を頂く
それでは以下より各項目の詳細をご説明します。
物件を探す
まずは物件探し。
不動産の探し方は、不動産屋さんに紹介してもらう方法と、ネットで自分で探す方法があります。
どちらの方法で探すにせよ、良い物件かどうか、自分で判断する必要があります。
良い判断をするためには、本を沢山読んだり、セミナーに参加して勉強します。
購入後の責任は、自分の責任になるので、物件の良し悪しを判断できるようにならないと危険です。
売ることだけを考えて、こちらの利益を鑑みない不動産屋さんもあるので、不動産屋さんが言うことを完全に鵜呑みにして購入してはなりません。
良い物件についてや、どうやってさがすかについては、後程、詳細も説明していきます。
物件購入
良い物件に巡り合えたら、物件を購入します。
物件によっては、手持ちの現金で購入できる方もいるかもしれませんが、先を考えると、現金はできるだけ手元に残しておいた方が進めやすくなります。
そのため、銀行からローンを受けて購入することをおススメします。
銀行からローンを受けるには、自分で銀行に行って相談し、ローンを受けることもできますし、不動産屋さんから紹介してもらうこともできます。
私としては、自分で銀行に行くことをおススメします。
自分でいく場合、自分で直接相談するため、銀行との関係性を自分が築くことができます。
自分が銀行との関係を築くことで、将来の物件の買い足しに寄与します。
また、銀行と話しができるように、銀行の不動産ローンについて勉強します。
ローンの知識が進んだ状態で物件探しをすることで、物件探しの段階から、将来の資産拡大についての戦略を練ったうえでの物件購入が可能になることも理由の１つです。
銀行対策についても、詳細を後述します。
運営する
物件を購入したら、運営します。
運営とは、賃貸募集や入居者さんからの問い合わせ、家賃がきちんと入金されているかの確認といったことがあります。
大変そう、そんな時間はない、と思われたかもしれませんが、これらはすべて管理会社にまかせてしまうこともできます。
賃貸募集や賃貸借契約はもちろん、入居者さんからの設備の不具合の連絡や、家賃がちゃんと振り込まれているかの確認、退去後の物件の清掃等、すべて管理会社がやってくれます。
そのため、サラリーマンで、日中は時間がとれない、という方でも不動産投資は無理なく運営することができます。
管理会社にお願いした場合の費用は、家賃の5％～8％が相場です。
（退去後の清掃や設備の修復等は別途かかります）
なお、自分で管理することもできます。
（自分で管理することを、自主管理といいます）
私もサラリーマンをしながらの自主管理ですが、物件の種別によっては、入居者さんからの問い合わせも少なく、自主管理で問題なく運営することが可能です。
自主管理の実際についても追ってご説明します。
退去者が出たら退去立ち合い→原状回復リフォーム
退去する方がでたら、退去の立ち合いが必要になります。
これも管理会社に頼むこともできます。
設備が壊れてしまっていたり、壁に穴が開いている、というところがあった場合、費用の負担は入居者さんなのか大家さんなのかを判断してもらうこともできます。
退去があると、経年劣化した畳の表替えやクロス、クッションフロアの張替等、費用がかかります
費用を極力安くしつつ、入居者さんが魅力を感じてくれるリフォームを施すのがポイントです。
まとめ
いかがでしょうか。
不動産投資の大枠のイメージはできたでしょうか。
不動産投資は、銀行からローンを受けて購入し、入居者さんからお家賃を頂いて収益を上げるものとなります。
日中、時間の取れないサラリーマンの方でも、管理会社さんに依頼すれば、不動産投資を行うことができます。
それでは、物件の探し方詳細について把握していきましょう。
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