大家さんYuTaです。
物件を探して、気になる物件がでてきたら、次はどうすればよいのか。
今回は、投資用不動産購入の流れや売買契約について説明します。
気になる物件が出てきたら、不動産屋さんに問い合わせをしましょう。
問い合わせは問い合わせフォームからでもかまいませんし、電話をかけてもかまいません。
取得すべき資料は下記です。
・販売マップ（物件の概要が分かる資料）
・レントロール
・維持管理費
・評価証明書
・謄本
販売マップ（物件の概要が分かる資料）は、物件の建物の築年数や面積、構造、土地の面積、駅距離や間取り、下水やガスについてが分かる資料です。
レントロールは、賃貸中の部屋はどの部屋で空き部屋はどこか、賃貸中の部屋の賃料はいくらかが分かる資料です。
物件エリアの賃料相場と比較するのに使います。
相場より高く貸している部屋があった場合、その部屋が退去すると賃料は相場並みに下がることを思案しておく必要があります。
維持管理費については、ランニングコストを把握するためです。
書類として起こされていないケースも多いので、口頭ベースにしても要確認です。
共用部分の電気代や、受水槽の維持管理費、WI-FI設備等、オーナーが毎月、もしくは毎年負担すべき費用を確認します。
ほかにも、建物全体の修繕履歴（防水工事や外壁塗装等）や、室内のリフォーム状況を把握して、将来の費用を思案しておくことでリスクを抑えることができます。
（最初の問い合わせの段階では、全ての書類の取得・情報の取得は難しいことも多いです。その場合は、次の内見時など、購入前までには確認しておきましょう）
初めての購入なので、いろいろと資料をもらい、情報を取得し、丁寧に検討しましょう。
問い合わせた後は、物件を見に行きましょう。
物件を見ずに購入される方もいますが、必ず見てから購入することをおススメします。
リスクを減らすこともできますし、自分の経験値を上げることにも寄与します。
物件を見たいと不動産屋さんに相談すれば、日時を打ち合わせて、案内してくれます。
内見時のチェックポイントはおってご説明します。
不動産購入の流れ 購入申込書を書く
物件を見に行って、気に入ったのであれば、購入申込書を書きましょう。
（購入申込書は不動産屋さんが持っています。）
購入申込書は、物件を買いたいという意思表示の書類です。
法的拘束力はありません。
基本的には、この購入申込書を早く提出した人が買えるかたちになります。
人気があって、取り合いになる物件は、購入申込書を早く提出する必要があります。
（価格交渉や引き渡しスケジュール等、諸条件に希望がある場合、売主様の希望に、より合致した方が選ばれて購入できるというケースもあります）
この購入申込書を書くときに、まず覚えておいてもらいたいことが２点あります。
購入申込書の購入価格には、自分の希望金額を書く
たとえば、6,000万円の物件があったとします。
6,000万円では高いけど、5,000万円であれば買う、と思ったとします。
その時は、5,000万円で、購入申込書を書くことが可能です。
これを、指値する、といいます。
不動産屋さんが、売主様のところに、この5,000万円の購入申込書を持っていって、売主様がOKを出してくれたら、5,000万円で購入することができます。
なお、大幅な値引きを言うので、不動産屋さんが売主様に持っていくことを嫌がったり、売主様が怒ってしまうこともあります。
不動産屋さんに指値を持っていってもらえるか、売主様も納得して値段を下げて承諾してもらえるかは、相手の状況を把握しつつ、いかに伝えるかが重要となってきます。
詳細はおいおいご説明します。
ローン特約を付ける
ローン特約とは、「銀行からローンを受けることができたら買います。ローンが受けれなければ、このお話しはなかったことに」という特約のことです。
この特約を付したうえで購入申込書を書くことができます。
なお、売主様からみると、ローンを組める見通しはあるのか、価格交渉に応じた割になかったことにされるのは嫌だ、という見方もあります。
そのため、不動産屋さんから、まずはローンをが組める見通しが付いてから購入申込書をもっていくと言われることもあります。
その場合は、その通り、銀行にローン打診して、ローンの内定を取得して、購入申込書を持っていってもらいましょう。
また、ローンが組めなければ現金で購入するが、できればローンを組んで購入したい。
そのうえで、購入申込がバッティングしそう。
そんな時は、ローン特約を付けず物件を押さえてしまうというのも手法の１つです。
ローン特約がなければ、ローンが組めなかったから購入はやっぱりやめますということはないので、そっちに売りたいと考えることもあります。
あとから入った購入申込が、ローン特約なしの場合でも、そちらに売ることにするケースもあります。
本当に良い物件で、現金でも買える場合は、ローン特約なしで購入申込を出すのも１案です。
なお、ローン特約を付けなかったとしても、ローンを組んで購入することは可能です。
ローンが組めないことによるご破算はなし、ということです。
不動産購入の流れ 銀行にローン相談に行く、ローンを組む
ローンを受けるため銀行に相談する場合、方法は下記の２つがあります。
・銀行を不動産屋さんに紹介してもらう
・自分で銀行に行き相談する
投資用不動産専門の不動産屋さんだと、投資用物件のローンを扱う銀行や担当を斡旋してくれるところがあります。
自分で探し回る必要がないので簡単です。
金利や借入期間等に注意し、良い内容であれば、スムーズに進められるのがメリットです。
投資用のローンや担当を斡旋できない不動産屋さんの場合、自分で銀行を探すことになります。
その場合は、銀行に電話して、収益不動産の購入に伴う融資について相談したい、と言えば、担当に繋いでくれます。
銀行に融資相談の電話をするのが未経験だと、敷居が高く感じるかもしれませんが、慣れの問題です。
銀行側も、優良顧客には融資をしたいと考えているため、話しをしてくれるところは意外と多くあります。
聞かれることも似たり寄ったりです。
（詳細はおってご説明します）
なお、投資用不動産のローンは、事業として融資を受けるということなので、それなりの知識武装をする必要はあります。
不動産投資の知識と併せて勉強しましょう。
ただし、私も１から銀行に相談し、融資を受けて物件を買い進めていますので、いま不動産投資の勉強を始めたばかりの方でも無理なことではありません。
必要になる知識も順を追ってこのブログでご説明していきます。
銀行に融資相談の電話をした次は、銀行の担当者と面談になります。
その際に必要な書類を渡し、運営プラン・見通しを説明し、融資の審査をしてもらいます。
審査の結果、承認となった場合、電話で承認の連絡が来ます。
書面で融資内諾書がもらえる銀行は書面が届き、書面発行できない銀行は電話のみとなります。
不動産購入の流れ 重要事項説明、売買契約締結
購入申込書を持っていってもらい、売主様と諸条件の調整が完了したら、売買契約の締結に進みます。
まずは、重要事項説明書の説明を受けます。
宅建の資格を持っている人が、購入する物件に関わる法令やライフラインについての重要事項を説明します。
そして売買契約書。
購入価格や手付金、ローン特約についてと、契約内容について確認します。
確認後、署名捺印、手付金を支払います。
なお、この重要事項説明・売買契約の締結のタイミングは、ローンの内諾が出た後に行うこともあれば、その前もあります。
決まりはありません。
しかし、多いのは、ローン内諾のあとです。
契約を固めてから締結するケースが多いです。
万が一、この売買契約を締結したものの契約を破棄したい場合は、売買契約締結時に支払った手付金を放棄して、契約を破棄することもできます。
（ローン特約などの白紙解除特約は除く）
また、売主様が契約を破棄したい場合は、売買契約締結時の手付金を買主に返して、手付金と同じ金額を支払うことで、破棄することもできます。
つまり手付金が安すぎると簡単に契約を破棄されてしまいます。
具体的には、6,000万円の物件に5,000万円の指値が通り、手付金を50万円で契約締結したあと、5,500万円で買いたいという話しが急浮上した場合、
売主様は、受け取っていた50万円を返し、さらに50万円支払えば契約を破棄して5,500万円の方と契約ができます。
50万円払って、500万円高く売れるので、50万円払っても450万円高くうることができます。
なので、手付金額が低すぎると、契約が不安定になります。
滅多にありませんが、契約上、できないことはない内容なので、手付金は不動産屋さんと相談し、ある程度の金額にしましょう。
これを逆手に取って、売主様に売るのをやっぱりやめたと言わせないよう、手付金を多くするという作戦もあります。
この手付金は、ローン特約を付けて契約を結び、ローンが組めなくて物件が買えない場合は、丸々返ってきます。
ローン特約を付けずに契約をして、ローンを組むことができず物件が買えないとなった場合は、返ってこないので注意が必要です。
不動産購入の流れ 決済・引き渡し
売買契約の締結まで完了したら、さいごに不動産を売買します。
多いケースとして、銀行に、売主様、不動産屋さん、司法書士、そして自分（買主様）が集まり、お金のやり取りと所有権移転の依頼を行います。
銀行から融資してもらったお金を、売主様の口座に振り込み、司法書士に登記費用を、不動産屋さんに仲介手数料を支払います。
これを決済といいます。
この決済完了後（決済の完了はお金の支払いが完了したとき）、物件のカギをもらって引き渡しを受け、晴れて自分のものになります。
（決済完了後、司法書士が法務局へ行き、売主様から自分へ所有権の移転手続きを行います。そして移転登記完了後、権利証が届きます）
司法書士費用や仲介手数料等、購入価格以外の費用を諸費用といいます。
この諸費用は、物件価格の8％～10％程度かかります。
事前に試算に入れておきましょう。
（諸費用の詳細はあらためて説明します）
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産購入までの流れは、
1.不動産屋さんに問い合わせ・資料取得
2.物件見学
3.購入申込書提出
4.ローン相談
5.売買契約締結
6.決済
となります。
大まかな流れを把握したら、良い物件を購入すべく、物件を探しましょう。
購入に伴い、ローンを組みたい方も多いと思いますので、次は、銀行に相談する際に知っておくべき基礎について、です。
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