大家さんYuTa（ゆた）です。
不動産投資は魅力的な面も沢山ありますが、様々なリスクもあります。
不動産投資物件の価格は、数千万円から１億円も優に超えてきます。
もし失敗してしまうと、莫大な借金が残る可能性もあります。
良い部分だけを見て始めるのでなく、どのようなリスクがあるのか、そして回避方法についても把握しましょう。
不動産投資のリスク：判断を自分でせず、人に判断を任せてしまうこと
不動産投資を始めようと思い、いろいろ調べて、物件を買おうと動いていくと、危険な投資用物件やリスクのある物件を買わないようにと恐怖が出てきます。
私も初めて購入するときには、うまくいくのだろうか、大丈夫だろうかと、かなり心配になりました。
物件を探しては、この物件で始めて大丈夫だろうかとずっと考えていると、次第に、プロに判断を任せたい、と思うようになります。
しかし、それが危険なことでもあります。
不動産は大金が動くため、色々な輩がお金を奪いに来ます。
テレビで見るような大手企業だからといっても、安心はできません。
たとえばレオパレスでは、サブリース契約を信じた地主の方々が、サブリース契約を解除されたり、違法建築物を建てられて大きな損失を受けたというケースもあります。
かぼちゃの馬車で有名になったスマートデイズは、シェアハウスに実現不可能な家賃保証を付けて売り出し、大幅な利益を乗せて高属性の会社員に販売しました。
実現不可能な家賃保証が原因で経営破綻。
購入したサラリーマンには、莫大な借金と、割高で購入した空室だらけのシェアハウスが残りました。
銀行のローンを返済できなくなっている方も沢山いらっしゃいます。
三井不動産が販売したマンションで大きな傾きがあったりと、よく聞く会社だからと簡単には安心できません。
また、肩書にコンサルタントを名乗って、収益の上がらない物件を売りつけてくる悪質なコンサルや業者もいます。
もし、自分で判断せず、そういう人たちに全ての判断を任せてしまったら、莫大な借金を背負わされ、割高な不動産を購入してしまい、食い物にされてしまいます。
これが、自分で判断をせず、人に判断を任せてしまうことの最大のリスクです。
なお、そうした人たちは、ホームページがしっかり作り込まれていたり、内容もしっかり作られていたりと、見た目で見破ることは難しいです。
見かけで信用して、言われたままにしては危険です。
基礎知識を身に付けて、収支試算からの判断等、基本的なことは自分自身で判断しましょう。
自分で考えて、自分で判断する。
それがリスクを減らす１番のポイントです。
コンサルや業者に判断を委ねて、自分で考えない・判断しないことが最大のリスクです。
不動産投資のリスクを減らすために学んでおくこと
不動産投資のリスクを減らすために、自分で考えて判断すること、とお話ししました。
では、そうするためにはどうするか、勉強することが必要です。
そして、なにを勉強する必要があるのか。それは、
- 投資物件の収益性は問題ないか
- 価格が相場より高くないか
- 入居者が見つかるエリアの物件か
- 物件に問題がないか
を勉強することです。
まずは収益性・資産性をみて、事業が成り立つのか判断します。
つぎに、相場よりも高くないか、安いかどうかを判断します。
入居者さんが入らなければ賃料が入らず、購入する意味がないので、入居者さんがつくエリアか確認します。
そして、物件の建物に問題がないか、土地について問題がないか、リフォーム費用はいくらかかるのか調べます。
以下より、これらの確認方法についてお話ししていきます。
見せかけの収益でないか。資産性はあるのか確認
不動産投資は、入居者さんからお家賃をいただいて、その家賃が収入となります。
家賃がいくらか等で収益性を試算しますが、その収益をごまかす業者さんがいるので、実際の家賃や収益性を検討する必要があります。
見せかけの利回り
周辺の家賃相場よりもとても高く入居させて、利回りを上げて割安な物件に見せかけているケースがあります。
また、水道代金などの賃料以外のものを家賃収入に含めて利回りを上げていることもあります。
入居中の家賃と周辺の家賃相場を必ず確認しましょう。
家賃の下落リスク、空室率上昇リスク
主に新築物件に多いケースですが、家賃の下落に注意しましょう。
新築の家賃は高い傾向にあります。
１人目が退去して、２人目が入居するときは、新築ではなくなるので、家賃を下げないと入居者さんが見つからないという場合があります。
新築と中古の家賃相場の差が大きいほど、大きく家賃を下げる必要がでてくるため、購入時に見込んでおく必要があります。
また、物件が古くなると、一般的に空室率が上がります。
家賃が下落して、空室も増えるので、それに耐えれる物件である必要があります。
家賃保証のリスク
家賃保証（サブリース契約）があるから大丈夫と考えている方も注意が必要です。
30年間家賃が変わらない等、諸々保証されていて何もしなくともずっと家賃が入ってくると安心するのは早計です。
サブリース契約は、多くの契約が借りる側が有利な契約になっていることが多いです。
家賃相場が下がってきたら、契約を見直すことができる、というのが一般的です。
家賃保証の賃料よりも家賃が下がってきたら、金額の見直しの協議になり、協議がまとまらないと家賃保証打ち切りという可能性もあります。
借りる業者側からすると、家賃保証を付けていても利益が出ているときはサブリース契約をしておいて、家賃が下がってきて利益が出なくなってきたら、利益が出る程度まで家賃保証額を下げるか契約を解除するのです。
サブリース契約は、相手の都合で契約内容を書き換えられると思って契約した方が良いものです。
築古物件に長期間の融資を引いてキャッシュフローを多く見せる
築年数の古い物件に、長期間の融資を組ますことで、キャッシュフローが多く出る物件に見せるケースがあります。
築30年や40年の物件に、30年などの長期融資を組み、キャッシュフローが多く出る計算の物件を売りつけてくることがあります。
それだけで良くない物件とは言い切れませんが、購入時に築30年40年であれば近々に大規模修繕が必要になったり配管のやり替えが必要となるなどリフォーム費用が高額になる可能性があります。
そうなると、返済を先送りにしていて、キャッシュフローは見せかけとなるので危険です。
それに、30年のローンが終わるころには、物件は築60年70年です。
物件の利回りが良い、修繕が良くされていた、賃貸需要の旺盛なエリア、出口戦略がある等々、よく確認が必要です。
調整区域や再建築不可、旗竿地
市街化調整区域とは、そのエリアには住居を建てないようにというような指定をされた地域になります。
建替えについて、既存宅地といって、もともと物件があったら建替え可能だったりはしますが、エリアとして現状以上発展することは見込めません。
銀行評価も、評価が出ない銀行ばかりです。
そのため、少し割安程度であれば、市街化調整区域の物件は避けることをおススメします。
再建築不可物件は、全部が全部避けるべきとは言い切れないのですが、ロケーション、エリア、建物等々、多くの要素を考慮する必要があります。
また、将来、再建築不可の状態で市場に売りに出すとすると、既存建物が住めないような状態・築年だと、実需の方への売却は難しくなります。
多くのリスクがありますので、よく把握したうえで判断しましょう。
（おいおい、別の記事で再建築不可についてお話しする予定です）
価格が相場より高くないか
まず、不動産の価格はとても分かりにくいです。
２つと同じ物件がないので比較が難しいことや、実際に取引された価格がいくらなのか一般的に分からない、非公開の情報があり取り引きした当人しか価格が分からない取引がある、といったことより、とても難しいです。
しかし、そうは言っても、不動産投資をするために、目の前の物件が高いのか安いのか見分けられるようになる必要があります。
見分けられるようになるには、ウォッチするエリアを決めて、そのエリアの投資用物件をチェックし続けることです。
地道に毎日チェックして、肌で覚えていくしかありません。
それを続けると、あれ？この物件、いつも見ていた価格より少し安そうだな。とわかってきます。
スーパーで、いつも買う果物や野菜の価格が変わると、高い安いが分かるのに近い感覚です。
日々、不動産も意識して見続けることで、安いか高いか分かるようになっていきます。
入居者が見つかるエリアか
投資用不動産を購入して、不動産投資を開始したとしても、入居者さんが見つからなければ収益を上げられず、お金が出ていくばかりになってしまいます。
購入しようとしている不動産が、入居者を付けることができるのか、よく調べることが肝要です。
業者やコンサルは、都合の良いことだけを言いますが、購入して入居者さんが見つからなくても、彼らは助けてくれません。
自分自身が、購入する物件に入居者さんが付くと判断できることが１番重要です。
大学や工場があるエリアの物件は安心か
大学が近くにあるから、そこに通学している学生が沢山いて安心だ、
近くに工場があって、そこに勤めている人がいるから入居が付く、そう思われるかもしれません。
しかし、皆そう考えています。
そのため、アパートが沢山建っていて競争が激化していることも少なくありません。
また、もしその大学や工場がなくなったら、広大な空き地エリアになります。
近年、大学や工場の移転は少なくなく、移転後そのエリアの賃貸需給バランスが大きく崩れたエリアも少なくありません。
新築アパートが沢山あるエリアは意外とリスクが高い
東建コーポレーションや大東建託などのアパートが沢山あるエリアも注意が必要です。
新築なのに空室のアパートが多かったりします。
新築でも空室がなかなか埋まらないところに、中古アパートで競うのはとても厳しい戦いになります。
新築の空室状況を調べてケアしましょう。
人口がどんどん減少しているために空室が多くなっているエリアもあります。
物件に問題がないか
土地に問題がないか、建物に問題がないかも要確認です。
土地の問題については、先述の再建築不可であったり、市街化調整区域内の物件でないか、というものがあります。
購入したら、場所を変えたりなど動かせませんので、購入前によく確認しましょう。
建物については、修繕費がどれくらいかかるか確認しておく必要があります。
修繕にお金がかかる主な注意ポイントは以下です。
- 傾きがないか
- シロアリ被害の有無
- 雨漏り
- 水回りのリフォームの必要有無
- 外壁塗装が必要か
建物に傾きがあると、莫大な費用がかかる場合があります。
原因が地盤沈下だったりすると、費用は高額になります。
プロでも見送るようなものなので、初心者の方は手を出さないことをおススメします。
シロアリもやられている箇所によって危険です。
雨漏りは、職人さんでも原因箇所がつかみにくいものになります。
木造の建物で１カ所程度であればリカバリーできることも少なくありませんが、
特にRCは原因がつかみにくく、なかの鉄筋がどこまでどの程度被害を受けているかも見極めにくく大事になります。
外壁塗装は塗る面積や足場の設置のしやすさで変動します。
水回りはお金がかかるので、事前に金額を確認し、収支計算に含めて購入を検討しましょう。
入居中のお部屋の費用
入居中のお部屋の状態はチェックできませんが、退去した時にどれくらいリフォームが必要になりそうか、できる限り確認しておきたいところです。
極力、過去のリフォーム履歴を教えてもらいましょう。
擁壁のある物件
隣地との高低差が大きいなど、擁壁がある場合、その擁壁を修繕する必要が発生すると費用は高額になります。
また、擁壁の検査済証が取れているか等、再建築に支障が出る可能性もあります。
初めての購入では、避けることをおススメします。
まとめ
不動産投資のリスクについて沢山述べたので、怖い、やめよう、と思ってしまったかもしれません。
しかし、投資にはリスクがつきものと言われるように、不動産投資にもリスクがあります。
自分がやろうとしていることのリスクはきちんと把握しておかないと危険です。
不動産投資は、不労所得と言われ、楽そうな側面ばかりがクローズアップされてきたので、今回、リスクについてお話ししました。
不動産は高額な分、リスクもたしかに高額ですが、そんな中運営している人がいることも事実です。
リスクについて知り、対象方法・金額を把握して、採算の採れる物件を購入することで運営していくことができます。
そのためにも、自分で考えず、自分で判断せずに、全て人に委ねてしまうことが不動産投資の最大のリスクです。
勉強して、自分で判断して、物件を購入しましょう。
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不動産投資 初心者向け基本知識集STAGEⅠ★サイトマップ★ 1.不動産投資とはどんなもの？ 2.物件の探し方 3.不動産投資の色々な方法 各手法の特徴について 4.不動産購入の流れについて 5.銀行から融資を受けるための基本知識 6.銀行に融資を受けるために行うこと 7.管理会社はどんなことをやってくれるのか 8.空室対策
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