不動産投資の色々な方法 各手法の特徴について

ネットで不動産投資物件を探しているけど、マンション、アパート、戸建てがあって、新築や古い建物であったり、木造や鉄骨、鉄筋コンクリートと色々あって、どれが良いのか分からない。

そう思ってはいませんか？

不動産投資、と、ひとくくりにしていますが、実際には色々な手法があります。

その色々な手法を把握することで、どのような物件を探せばよいのか絞ることができます。

自分にはどの手法が合うか選んでください。

前記事までで、大まかな不動産投資の流れと、物件の探し方について、ご説明してきました。

実際に物件を探してみて、色んな物件があり、どれが良いんだろう、よく分からない、とお思いではありませんか。

私も不動産投資を始めようと思ったとき、アパートが良さそう、いやマンションの方が良いのか、その中でもどれが良いのか、どれが大丈夫な物件なのか、と、分かりませんでした。

これが分からないまま、不動産投資を始めるのはやめましょう。

業者さんの言いなりになって買ってしまい、失敗してしまうからです。

まずは、不動産投資の色々な手法を勉強し、自分がどのような物件を手に入れたいのか、どのように進めていきたいのか分かるようになってから始めましょう。

それからでも遅くはありません。

このページでは、不動産投資の色々な手法をご紹介します。

不動産投資のはじめの一歩を踏み出すために参考になればと思います。

木造アパート（中古）
１棟マンション（中古）
新築アパート、新築１棟マンション
一戸建て
ボロ家・廃屋・ワケあり
区分マンション
まとめ

木造アパート（中古）

一棟木造アパートは、初心者からベテランまで多くの投資家に人気の不動産投資対象です。

大家さんというと、アパートオーナーであるというイメージをお持ちの方も多いかと思います。

この木造アパートは、後述する１棟マンションと比較し、一般的に安価です。

１棟マンションは、数千万円から１億円以上の物件が多い中、木造アパートは、5,000万円以下の物件も多く、2,000万円や3,000万円台の物件も多々あります。

１棟マンションと比較し、価格帯が安価、利回りが良い、といったことから取り組みやすいと考え、最初の１棟目として木造アパートを検討する方も多くいます。

ポイントは、購入に伴うローンが引けるか、です。

一般的に、銀行は収益不動産のローンの返済期間について、法定耐用年数以内、と考えています。

この法廷耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年、となります。

たとえば、築10年の木造アパートを検討した場合、
22年ー10年＝12年
返済期間を12年とする、ということです。

利回りが良い物件であるものの、返済期間が短いために、家賃収入からローンの返済を差し引くと、ほとんどお金が残らない、赤字である、というケースが少なくありません。

ローン返済後の手残りが出るか要確認ですが、それがクリアできれば、安価で、利回りが良く、修繕費用も１棟マンションと比較して安価であり、減価償却という税務的メリットも大きいのが木造アパートの特徴です。
（減価償却についてはおいおいご説明します）

なお、ローン返済期間が法定耐用年数以内というのは一般的な見解で、銀行や不動産投資家の内容、物件評価など多くの要素により、絶対ではありません。

手残りがきちんと出る物件や自身の内容であれば、メリットを享受できます。

１棟マンション（中古）

１棟マンションは、近年の不動産投資法として、王道な手法です。

先述の木造アパートと比較して、建物の銀行評価がでやすく、土地の評価とあわせて物件評価（積算評価）が高いため、諸経費を含めたローン（オーバーローン）を受けれる場合があるからです。

また、１棟マンションは、法定耐用年数が長いため、ローン返済期間を長期にとれる傾向にあります。

そのため、月々の返済額を抑えることができ、毎月の手残り（キャッシュフロー）を多く残すことができます。

物件の積算評価が高く、担保余力が多くとれて、キャッシュフローも多く残るので、次の物件のローンも受けやすく、規模を拡大しやすいというメリットがあります。

特に、地方の物件では、物件の積算評価より購入価格の方が低く、担保余力が取れて、ローンを受けやすい傾向にあります。

地方の１棟RCマンションを次々に購入し、数年で一気に資産規模を拡大し、サラリーマンをリタイアした、という方も少なくありません。

直近では、銀行融資が厳しくなってきているので、サラリーマンが一気に規模を拡大してリタイアまでするのは難しくなりつつあります。

それでも、不動産投資の王道の手法であることに変わりはありません。

新築アパート、新築１棟マンション

新築アパート、新築１棟マンションは、新築時は賃料が高いため高い賃料が取れる、新築から10年くらいは修繕がほぼ不要で修繕費用がかからない、というのが主なメリットです。

新築アパート・マンションの購入は、不動産屋さんが建てた物件を買う、土地から買って建てるという２パターンがあります。

不動産屋さんが建てた新築物件を買う場合、利回りは8％やそれ以下程度と、中古物件と比較して高くありませんが、融資期間を長くとれるため、手残りが出るかたちになります。

木造の場合でも、法定耐用年数は22年ですが、30年まで返済期間を延ばすことができるようになり、キャッシュフローを出すことができるようになります。

新築なので、銀行評価が高く、サラリーマンも買いやすいというのもメリットです。

注意点は、新築時の入居者が退去した場合、２回目の入居者からは、家賃が大きく下がる（中古の相場になる）傾向にあることです。

家賃収入が下がっても、ローンの返済ができるか、キャッシュフロー（CF）が取れるか、をプランに入れておくことがポイントです。

また、修繕費用について、新築当初は費用がかからなくても、築年数が経過するにつれて必要となってきます。

その費用も鑑みておくことを忘れないようにしましょう。

なお、賃料が新築のため高く取れていたが退去があり下がった、築年が経過して修繕費用がかさんできた、これらに対処するため、購入から5年を超えたあたりで売却をすると考えている方も多いです。

うまく売り抜けられれば、CFを受け取りつつ、デメリットを回避することも可能です。

購入パターンのもう１つとして、土地から探して建てる、という方法があります。

建築や法令の知識が必要になるため、難易度は上がりますが、これができれば、大きな収益を上げることが可能になります。

アパートを新築した不動産屋さんのマージン等もかからないためです。

この場合、市場よりも安く建てることができているため、いつ売却しても利益を上げることができます。

5年超あたりでうまく売り抜けられるかという心配も不要となります。

一戸建て

戸建て賃貸物件自体が少ない割に、賃貸需要が盛んなので、入居者さんが付きやすいです。

物件の情報も多く、アパートや１棟マンションと比較し、投資家とのバッティング・競争が少ない傾向にあります。

エリアによっては、100万円、200万円といった価格の物件もあり、少額で始めやすいです。

売却時は、空家の状態であれば、自宅用に購入する人も対象にできるので、出口戦略の幅が広くとれます。

アパート・１棟マンションと比較し、規模が小さいため修繕費用も安くなります。

このように、リスクは低いですが、大家さんとしての勉強・経験を積むことができるので、多額の借金に抵抗がある人、まずは小さく始めたいという人に特におススメです。

反面、デメリットもあります。

それは、規模の拡大をするには時間がかかる、ということです。

アパートや１棟マンションと比べて、賃料総額は低くなります。

購入から賃貸までの手間は変わらない割に、実入りは少ないということもあります。

あくまで、１軒ずつなので、手間がかかる割に、家賃収入が増えにくいということが言えます。

1年に１戸、家賃8万円の物件を買ったとして、10年で10戸、家賃80万円。

もっとハイペースで買えば、たとえば、年に2戸で、5年後に家賃80万円、という計算になります。

一戸建て賃貸は、入退去が少ないので、安定した収入にはなります。

ボロ家・廃屋・ワケあり

安い価格で放置されている物件です。

需要の少ない田舎であったり、物件や所有者関連でのワケあり物件。

買った後の困難が大きすぎて、誰も見向きもしない物件です。

しかし、これを再生し、賃貸すれば、相当な高利回り物件を生み出すことができます。

困難が大きく、様々なトラブルも発生しますが、その分、それを乗り越えれば、大きな利益を上げることができます。

物件についての法令関係や修繕についても、知識と技術を蓄えて取り組むべきなので、
初心者の方や、サラリーマン等で時間の取れない方にはおススメはしません。

DIYに自身がある方や、安いリフォーム業者の知り合いがいる方、といった方であればまだしも、これから始めようとしている方は、物件の程度について、もう少し程度の良いものにすることをおススメします。

区分マンション

マンションの１室を買って、賃貸する方法です。

マンションの廊下や外観等の共用部分は管理組合で修繕するため、自分は室内を修繕するだけになります。

ワンルームマンション用のローンをパッケージ化している銀行もあり、そういった銀行ではローンを組みやすい傾向にあります。

管理費・修繕費といった毎月かかる費用を忘れずに試算に入れる必要があります。

デメリットとしては、区分マンションは、銀行の担保評価がでないので、区分マンションをローンを組んで購入したあと、アパートや１棟マンションを買おうとしたときに、買い進めにくくなります。

ワンルームマンション用のローンをパッケージ化している銀行では、区分マンションの担保評価では担保が不足するため、投資家の給与年収ベースで借入上限額を設定しているケースが多く、その上限額まで借りたら頭打ちとなります。

また、ローン返済と管理費・修繕費等を差し引いた手残りは０、もしくは1万円、2万円という物件が多く、CFの多くとれる物件は表にはあまり出ません。

きちんとCFの取れる物件情報を取得できる方以外は、他の種別を対象にすることをおススメします。

保有期間中、月々はマイナスだが、年間を通した給与収入と減価償却により税金が返ってきて、その分トータル収支でプラスとなる、
また、数年はその状態だが、数年後にローン残高が減ってきたときに売却すれば差益がプラスになる、という手法について、
ここでは対象外になります。

月々の収益を上げることを前提としているためです。

また、この手法について、おススメもしていません。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

自分に合いそうな不動産投資の手法はイメージできましたでしょうか。

不動産投資といっても、様々な手法があり、いざ始めようとすると迷ってしまうと思います。

始める前に、大まかな、将来的なイメージを持ってから始めましょう。

次は、実際に良い物件を見つけた場合、どうやって購入するのか、です。

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不動産投資　初心者向け基本知識集★サイトマップ★
1.不動産投資とはどんなもの？
2.物件の探し方
3.不動産投資の色々な方法　各手法の特徴について
4.不動産購入の流れについて
5.銀行から融資を受けるための基本知識
6.銀行に融資を受けるために行うこと
7.管理会社はどんなことをやってくれるのか
8.空室対策

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