今回は、前記事のコロナ禍での入退去の結果、入居が決まった契約者の法人と契約した時に注意した内容についてです。
法人契約に伴い注意したことについて。
法人契約にともない注意・確認したこと
前記事からの入居希望者である法人について、契約をする前の、そもそも物件内見に仲介業者さんから連絡があった際、
法人契約は良いかという質問を頂きました。
その法人契約は良いかと仲介業者さんに質問されたとき、
以前に書籍で読んだ注意事項が頭をよぎりました。
それは以下のようなことです。
・入居者の収集がつかなくなる
・居宅で使用するはずが事務所化してしまう
→近隣クレームになる・退去後の修繕費用が莫大になる
入居者の収集がつかなくなるというのは、法人で社宅として借りて、社員であれば誰でも使えるようにされてしまう、大人数で住まわれてしまう、大人数で住むように改造されてしまう、それらにより、大きな騒音が発生したり、深夜の出入りなど生活マナーに著しい悪態が発生し、近隣の方からクレームになる、というものです。
今回の戸建て３号も一戸建て物件で住宅街の中にある物件なので、周辺はマイホーム購入者ばかり。
自治会もきちんとしているので、騒音をはじめゴミ出しマナーなどが著しく悪いと問題になってしまいます。
費用の話しでも、勝手に大きな改造をされて、退去時にきちんとした修復をされなければ大きな出費となる可能性がはらんでいます。
2つ目の事務所化してしまう、も上記のように生活マナーや原状回復に通ずるところです。
戸建て３号は国道沿いなどの幹線道路沿いの物件でもありませんし、人の出入りや路上駐車の多い使い方には対応できない住宅街の中の一戸建て物件です。
近隣の方との協調がなければ一戸建て賃貸物件の運営は難しくなります。
そういった法人契約での懸念事項・ケア事項を思い出し、仲介業者さんとキチンと意思疎通をはからなければと思いました。
そのため、入居者さんは１世帯のみで、自宅使用であること、契約者の法人に勤めている方でも、実際に住む方が変わる場合は契約をあらためて締結し直すこと、それが問題なければ契約者が勤め先などの法人でもかまわないと解答しました。
結果としては、それは問題なく、賃貸借契約書にも入居者さんの氏名等を記載し、その世帯のみ住むことができる内容の特約を仲介業者さんが入れてくれました。
法人契約は、賃料等の支払いが法人であるため支払いがきちんとしていて安定するため良いといわれますが、注意すべきこともあります。
また、こういったご時世、その法人の内容・経済状況など含めどういった会社なのかもきちんと確認する必要があります。
法人と賃貸借契約を締結するにあたり参考になれば幸いです。
法人なので契約に時間がかかる？
入居申込から数日後、賃貸借契約書・重要事項説明書のひな型が届き、内容確認。
上述の法人と契約するにあたり入れてほしい内容もきちんと明文化されていること、いつもの賃貸借契約時に記載してもらっていることも記載されていることを確認。
（いつもの賃貸借契約時に記載してもらっていること、についてはこちらの記事にて↓↓）
敷金は２か月、礼金１か月、賃料は99,000円。
話した通りになっていることを確認しOK。
あとは記名押印・敷金や日割り金等の受領日がいつになるか確定し、入金後、戸建て３号のカギを渡せば完了、というところまで漕ぎつけました。
しかし、その後、先方の記名押印日の日付がなかなか決まりませんでした。
法人なのでとても時間がかかると説明されて時間が経過し、いよいよ来週はもう入居者さんの引っ越し予定日ですよ？という日まで近づいていました。
しかし賃貸借契約書の記名押印はまだ。当然、敷金等の入金もまだ。
それでも仲介業者さんからは、戸建て３号のカギの引き渡し日について確認がありました。
私としては、この状態ではカギは渡せません。契約書のひな型は確認できましたが、先方の押印がないので契約の締結はできていると言えない状況なのですから。
その旨伝え、契約の締結ができたらカギを渡しますと返答。
その後あらためて仲介業者さんより連絡がきましたが、契約書等の書類の押印は入居者さんの引っ越し日までに間に合わないとのこと。
しかし、敷金や日割り賃料等の入金を済ますかたちでカギの引き渡しの承諾をしてほしいとのこと。
私としては、どうしようかなと、それって大丈夫なのかなと不安になりつつ、そもそも上場企業のグループ企業が支払いをするのに契約書がなくてできるのか？と疑問。
少し考えましたが、契約の相手方の企業からの直接の入金であれば良いかと思いつきました。
（仲介業者さんからの入金では架空契約の懸念も払拭できないため。自主管理のため自分の口座に借主さんから直接入金されるため振込者が借主企業からかどうかが分かる）
そこでその旨返答。
契約書もないため、借主企業からの振り込みはできないと返答が来るかと思ったところ、分かりました、とのこと。
入金の確認が取れれば、カギの引き渡しはOKですねと確認をされて終話。
その後あらためて連絡が来て、契約書等書類の押印はやはり後になるが日割り賃料や敷金等の入金を契約者の法人から行うこと、入金予定日がいついつなので、入金確認後の翌日にでもカギを引き渡してほしい、という連絡がありました。
上場企業関連の会社なのに、書類がなくてもお金の支払いに対応できるものなのかぁと思いつつ、借主企業から直接こちらに入金があれば先方も認識していることになり大丈夫だろうと承諾。
そして入金予定日。
たしかに借主企業から入金あり。
入金を確認した翌日に仲介業者さんのもとへ行き戸建て３号のカギを渡しました。
そんな感じでできちゃうんだぁと、自分が企業の出金に対して厳しいものと思い込みすぎだったのかと思案。
とにかく来月からの賃料がきちんと支払われれば問題ないかと一段落させました。
なお、借主企業からの押印された賃貸借契約書や重要事項説明書は、その入金から１か月後くらいに届きました。
もはやこちらが契約書について忘れかけてしまっていたくらいに届きました。
そしてその契約書が届いた翌日に、翌月分の賃料の入金も着金。
まだ私の押印は未了の状態なのに翌月分の賃料もきちんと入金されて、なんだか賃貸借契約書って軽いのかなぁと、そう思ってしまう進みようでした。
契約書が遅れてくるかたちになったため、なんだかあいまいな感じのまま進んでいきましたが、その後もとにかく毎月の賃料はしっかり入金あり。
まぁよしとして戸建て３号のコロナ禍での入退去は完了と致しました。
まとめ コロナ禍での再募集結果
コロナ真っ只中での再募集となり、どうなることやと肝を冷やしましたが、結果としては、
空室期間2か月、賃料は退去前よりUP、という結果となりました。
物件のスペックや立地、エリア、内装仕上げ、募集条件、タイミングなどなど、不動産は多くの要素があり個別性も強いため一概には言えないところもありますが、コロナ禍での入退去の一つの参考として、一戸建て物件での賃貸運営の参考案件として知って頂ければと思います。
戸建て投資の底堅さの１例ではないかと感じています。
なお、他の所有物件に退去はなし、賃貸借契約の更新をした物件あり、といった状況です。
また、新規物件をコロナの緊急事態宣言の少し前に募集開始し、緊急事態宣言直前に入居が決まった物件がある、といった状況です。これも一戸建て物件になります。
運やタイミングがあることもあるが、これまでの仲介業者との関係作りや物件作りの積み重ねと信じて、引き続き運営していこうと感じた１件でした。
日頃、仲介業者さんと、募集条件に対する希望条件が入ったときなどに相談にのる大家だという印象を覚えてもらうスタンスを積み重ねること、細かいところまで手を入れた物件作りなどなど、
地道でも積み重ねていこうと思います。それらが、コロナ渦でも早期成約＆賃料収入UPに繋がったと信じて。
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