この記事で伝えたいこと
前記事の通り、
売買契約書・重要事項説明書の
事前確認を終え、
いざ、売買契約締結へ。
当記事では、
戸建て４号の、
売買契約締結日、契約締結後の
銀行への書類提出・連絡、
引き渡し前のリフォーム見積もり内見、
残置物を約束通り売主様に撤去指示、
についてを綴っています。
私の感じたことも含め、
細かな内容から、
不動産投資を進めていくと
どんなことがあるのか、
どんな流れなのか、
何をするのかを事前にイメージ
して頂けたらと思っています。
これから大家さんになろうとしている方や、
駆け出しの大家さんをメインに、
事前にイメージができていると、
１歩が踏み出しやすい、
いざというとき慌てない、
対応できる、といったために
綴っています。
それでは、
どうぞご覧ください！
売買契約締結：戸建て４号
前記事のとおり
重要事項説明書・売買契約書を
事前に確認し、いよいよ売買契約締結へ。
仲介業者さんの営業所に伺い、
売主様も到着されて、
重要事項説明開始。
事前に確認した重要事項説明書・
売買契約書の内容と相違ないかを
しっかり確認。
まずは重要事項説明書の説明があり、
続いて売買契約書の説明へ。
売買契約書も事前確認したものと
相違ないか確認。
相違なし。
順調に進み、各書類への
記名・押印へ。
書類が沢山あるので、
住所と名前のゴム印を作ったら
楽だし記載ミスもなくせるなぁ
といつも思います。
（売買契約の際にいつも思うのですが
契約締結後すぐに忘れてしまい、
次の契約のときにいつも思います）
そして、手付金の授受。
現金を、売主様に丁寧に渡し、
売主様が現金を数えた後、
領収書を受領。
売買契約の締結が、完了しました。
談話中に、
売買契約特約事項にも盛り込んでもらった、
引き渡し前に内装業者とリフォームの
見積もり算段に立ち入らせて頂くことを念押ししました。
売買契約締結後、金融機関へ
売買契約締結が完了したので、
まずは融資先の信金に
下記書類を届けました。
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 物件状況等報告書
- 設備表
- 手付金の領収書
上記書類のコピーを
融資先の信用金庫の夜間ポストへ投函。
上記書類のコピーは、
売買契約締結時に、記名・押印が完了次第、仲介業者さんに、
コピーを取って頂きました。
自宅ではA3用紙がコピーできず、
コンビニで大量のページ数のコピーを
取るのが大変なため地味に助かります。
上記書類以外の必要書類は
融資打診の際に提出済みです。
（信用金庫への融資打診の際の記事は
こちらです ↓ ↓
信用金庫へローン打診・問答：戸建て４号）
そして信用金庫の営業開始に併せて電話連絡。
書類を投函したこと、
融資よろしくお願いします、との念押し。
融資については、正式承認の連絡と
金消契約等、今後についての連絡を
待つことになりました。
引き渡し前リフォーム内見
「目算でリフォーム費用を判断し、
スムーズな購入申込書提出ができるようになるには」
売買契約締結からしばらく経ち、
売主様の引っ越し日が決まったとのことで、リフォーム業者と内見に行く運びとなりました。
戸建て４号は、
これまでの戸建て３号までとは異なり、
購入申込提出時や融資打診、
売買契約締結時点では
リフォームの見積もりを取得せずに
進めていました。
リフォーム費用は、
現地内見時の様子からの
目算で試算。
（物件問い合わせ・内見から購入申込提出までスピーディーに進めるため、
これまでの経験をもとに目算で進めました）
そのため、
売買契約書特約事項に、
引き渡し前に、リフォーム業者と
内見させて頂くことを盛り込んで頂きました。
（引き渡し後すぐにリフォーム着工し、賃貸募集を早く行うため）
戸建て１～３号まで、
同じ内装業者でリフォームを
お願いしており、
その他の購入できなかった物件も
同じ内装業者さんでリフォーム見積もりを取っていました。
そうすることで、
その業者さんであれば
どれくらいの内容が
いくらくらいになるか、
目算がたつようになりました。
クロスやCFの張替等、
表装リフォームは、床面積が
どれくらいの戸建てで
いくらくらいだったか、
過去にもらった見積もりをもとに
推測できるようになりました。
床の部分的修繕等、
過去にみてもらったものと
似たような内容であれば、
その業者さんであれば、
修繕で対応できそうな内容か、
いくらくらいでできそうか、
といったことも、
同じ業者さんに、
見積もり取得を含め
依頼を重ねるごとに、
より分かるようになりました。
修繕費用を目算できるようになることで、
リフォーム業者の見積もり待ちをせずに、
内見したまま購入申込書を
提出することができるようになります。
そうすることで、
仲介業者さんの信頼や安心、
手間がかからない、手離れが良い、と
いったことを得ることができるかと
思っています。
自分としても、早く進めることが
できますし。
（私は比較的年齢が若く、
仲介業者さんや売主様は
大抵、年上である
ということもあります）
内見時に、自分でよく確認し、
シロアリ被害等、金額が
大きくブレそうな内容や
金額がまったく読めない箇所が
なかったこともあり、
目算で進めました。
未経験のリフォーム内容が
発生しそうな箇所がある場合は、
キチンと見積もりを取得し、
金額確認後に動くことを
おススメします。
残置物がある．．．
戸建て４号は、
売主様居住中物件で、
荷物は売主様が持っていく、もしくは
処分するという取り決めでしたので、
売買契約締結後、
売主様の引っ越しを待ち、
リフォーム業者を連れていくことにしました。
拙著「戸建て投資マニュアル」で述べた内容の通り、
タバコ臭は相当なものでしたが、
外壁やシロアリ対応が必要な箇所は
ありませんでした。
（タバコの激臭は、戸建て１号の
獣臭を撃退できたので
いけるとタカをくくっていました。
後々、自分でクリーニングに入り
タバコ臭を撃退するのに
予想以上に大変で、
苦労しましたが．．．）
売主様の引っ越し予定日が決まったとの連絡を受けました。
売主様引っ越し予定日の２日後に、
リフォーム業者さんとの日程が折り合い、
見積もり算定＆引っ越し後の確認に
現地に行きました。
引っ越し後の確認とは、
荷物は全部売主様で対応するとの取り決めの中、
きちんと対応されているかの確認です。
売主様の売却理由や
内見時・売買契約締結時の様子から、
正直、不安でした。
不安というのは、処分しきれない荷物を勝手に置いていってしまうのではという
不安です。
そんな心配を胸に、自分の物件になるという嬉しさもありなんと、現地に到着しました。
戸建て４号は、土地の形が旗竿状です。
現地に到着すると、まず、路地状部分の駐車スペースが見えてきます。
その駐車スペースは
ガランとしたもので、もちろん荷物の
残りはなし。
ほっと胸を撫でおろし、
玄関の方へ。
すると、玄関までのアプローチに
荷物（コタツ?棚?）が．．．。
あ、と思いながらも玄関へ。
すると玄関横にも、ゴミ山盛りが。
まだ引き渡し前のタイミングだし、
引き渡しまでには撤去されるのだろうなぁ．．．。
してもらわなきゃ困るし。
と思いつつ、
仲介業者さんと売主様への
撤去を催促する伝え方を
イメージトレーニングしました。
これまでの売主様の様子から、
片しきれなかったから残していきたい
と言いそう、
ハッキリと、約束通りに撤去を、と
言わないと
置いていかれそう。
かといって、こちらの早とちりで、
売主様は撤去する気なのに、
うるさく催促すると失礼に。
そのため、売主様の言うことをよく聞いて、
売主様の言うことによって
的確に対応しよう、とイメトレしました。
（仲介業者さんに、この立ち入りの日時を伝えてありました。
そして、売主様が当日、現地に行くかもしれないと聞いていました）
売主様引っ越し後の戸建て４号
エントランスアプローチや玄関横の
残置物を横目に、
リフォーム業者さんと
売主様引っ越し後の戸建て４号へ突入。
荷物がなくなり、広くなったと感じました。
室内をあらかた確認し、
大きな問題はないことを確認。
（売買契約締結前の内見時は
荷物が多く、確認できないところも
あったため）
建物内には残置物はありませんでした。
（庭にも、ゴミ袋沢山や自転車、物置が残っていました）
まずは、
廊下の床で、一部柔らかくなっている
ところが気になり、
リフォーム業者さんに確認を依頼。
以前に内見した物件で似たような物件があり、
白アリ被害を心配するものではないこと、
対象部分を局所的に修繕することができることを
聞いたものと似た状況。
売買契約を締結した後のいま、
上記の内容を知りつつも、
自分の目算が外れ
大事にならないかと少し心配に。
リフォーム業者さんの見解を、
そんな心配をしながら待っているところへ、
ここだけ修繕すれば大丈夫ですよ、の解答。
（よかったぁぁ。）
安心しつつ、次は費用の心配。
これまでと同じ業者さんなので、
トータルの見積もりを算出したあと
頑張ってくれることを期待し、
いくらですか?との質問はこらえて、
他の見積もり依頼場所へ誘導。
見積もり依頼個所は、
事前に一覧を作成し、業者さんに
メールしておきました。
そのため、業者さんも
どこを確認すれば良いか
検討はついています。
先述の廊下の床部分は追加でしたが、
他は事前に伝えた通り。
撤去する設備、取り付ける設備の確認、
張り替えるクロスやCFの長さ等を測定、
とスムーズに進めていってくれます。
なお、今回の、リフォーム内容は下記です。
・既存クロス部分全て張替
（和室は、下地も設置）
・既存CF部分全て張替
（１階・２階トイレ、洗面室）
・洗濯機の蛇口交換
（ストッパー付き）
・２階洋室4.5畳のアンテナ線付近補修
・ウィンドウエアコン撤去・処分
リフォーム費用は目算で試算していたため、
大きなズレはないか、
融資でリフォーム分は７０万円までと
していたため、
目算を誤り、大きく持ち出しが必要に
ならないか、と
不安を抱えつつ、
見積もり結果を待つこととなりました。
売主様が来た
そんな矢先、売主様が
お越しになられました。
こんにちはぁ、とご挨拶。
庭のゴミ袋達を取りに来たとのこと。
（よかった。ちゃんと捨ててくれる気だ）
念のため、
玄関の横やエントランスアプローチの
残置物について、
これはいつ頃撤去される予定ですか?と
質問。
すると、
いやぁ、これは持っていくところがなくて．．．。
とのこと。
（むむっ）
役所でも粗大ゴミの依頼ができますよねぇ。
引き渡し日までであれば
契約上問題ありませんので、
それまでであれば大丈夫ですよ。
残されちゃうと問題ですけど．．．。
と、少し話しをかみ合わせず、
売主様のボヤキをスルーして、
やんわりと撤去指示。
えぇ、とおっしゃりながら
ゴミ袋をまとめられました。
ゴミ袋をまとめられて
落ち着かれたところを見計らい、
ゴミ置き場について質問。
（残置物から話しを変更）
そして、住み心地について等、
しばし談笑し、
リフォームして大切にさせて頂きますっ、と伝え、お見送りしました。
その後、
内装業者さんの採寸等を待ちながら、
自分で実施する内容を算段。
そしてリフォーム業者さんと
物件をあとにしました。
仲介業者さんへ、
内装業者さんとの内見が完了し、
戸締りをした旨、報告の連絡。
併せて、
売主様がお見えになったこと、
エントランスアプローチと玄関横に
残置物があり、
売主様に、引き渡し日までには
撤去してもらうという話しをしたことを報告。
仲介業者さんより、
必ず約束通りに撤去して頂きます、
とのお言葉を頂き終話。
ちゃんと、撤去された状態で
引き渡しを受けれるかなぁ、と
一抹の不安を覚えつつ、
帰路につきました。
良いリフォーム業者を見つけるには
良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。
安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第１歩は、
相見積もり。
複数のリフォーム業者さんの相見積もりを取得し、金額を確認。
相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけることです。
金額と対応の良いリフォーム業者さんを見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。
私も、当初、複数のリフォーム業者さんに相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。
また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。
所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。
賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。
そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけました。
このサイトは、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探すことができ、
見積もり依頼をすることができます。
希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。
また、
所有物件の規模を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすい
動きやすいエリアに在る
リフォーム業者さんを探すこともできます。
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