戸建て２号のリフォームに入ります。
戸建て２号は、費用がかかる
水回りの交換も行いました。
自分としては、戸建て１号と比較して
戸建て２号は、
多くの箇所をリフォームしたと
感じています。
水回り設備の交換まで行ったので、
一戸建て不動産投資を検討している方に、
この内容のリフォームをすると
これくらいの金額がかかる、という
目安にして頂けると思っています。
また、実際にリフォームしてみて、
ここはやらなくても良かったかな、
という箇所や、
工事が開始されてから追加で費用が
発生したものもあったので、
追加で発生する可能性がある内容や
その費用について、参考にして
頂ければと思います。
戸建て２号のリフォーム内容
では、まず、
戸建て２号の、内装工事業者さんに
お願いした具体的なリフォーム箇所は
下記になります。
- 浴室交換
- キッチン交換
- １階のトイレ交換（材料支給）
- ２階の和室を洋室変更
- 雨漏り箇所補修
- ＬＤに冷蔵庫用のコンセント増設
- クロス張替
- ＣＦ張替
内装工事業者さんに頼んだ工事だけで
総額２００万円弱、となりました。
浴室交換
まず、浴室についてですが、
既存が、タイル張りで、
ステンレス浴槽の浴室でした。
とても古さを感じたので、
これを、ユニットバスに交換しました。
ＴＯＴＯのサザナ、です。
内装工事業者さんに採寸してもらい、
入れ替え可能とのことで、
見積もり取得の上、
依頼をしました。
が、工事中に、土台の補修が必要
とのことで、
追加費用が発生しました。
既存の土台は、
経年変化や湿気の兼ね合いで
もろくなっている、とのことで、
ユニットバス交換後、長くは
もたないとのことでしたので、
土台補修の追加工事を承諾し、
実施しました。
（土台補修費は、約２万円でした。
当初、５万円くらいみてくれとの
ことでしたが、施工後、２万円ほどで
すんだとのことでした）
そして、やはり工事中にですが、
もう１つ追加工事が発生しました。
それは、浴室の扉サイズが合わない、
でした。
（えっ？？？採寸したんじゃないの？
土台補修は、既存の浴室を解体して
みないと分からないかとは思うけど、
扉は測れば分かるよね？？？）
そう思いましたので、
感情は抑えて、丁寧に
内装工事業者さんに質問をしました。
解答は、ハッキリとした理由もなく、
メーカーの責任風に言っていましたが、
謝罪もありました。
今回も戸建て１号も、
安く工事してくれている業者でしたので、
いい加減なことをすると
強いクレームを起こすぞ
という素振りは見せましたが、
ある程度にとどめて、
どうすれば解決できるのかと
解決について一緒に考えるという方向に
流れを変えていきました。
そして、解決方法は、ドア枠の柱を切り、
枠幅を広げれば良い
ということが分かりました。
既存のドア枠より、
ユニットバスのドアの方が
大きかったようです。
柱を切っても、躯体等に大きな影響はない
とのことでしたの、それで進めてもらい
ました。
（内装工事業者の社長と
やり取りをしていたのですが、
その社長のメインは大工工事なので
柱や躯体の影響について、
社長の意見を信じました）
この、ドア枠拡張の追加工事費は、
８万円強、でした。
結果、浴室だけで、約７５万円かかりました。
浴室：ビフォー
浴室：アフター
浴室：アフター
浴室：アフター（ドア枠工事後）
キッチン交換
つぎに、キッチン交換についてです。
既存のキッチンは、ブロックキッチン、
でした。
戸建て１号は、システムキッチンで、
サビやカビがひどかったですが、
システムキッチンでしたので、
一生懸命きれいにし、回復させました。
しかし、今回の戸建て２号は、
ブロックキッチン。
ブロックキッチンは安い、と聞いて
いたので、実際どれくらいになるものか把握するにもちょうど良い機会だ、と思い
見積もりをとってみました。
既存のブロックキッチンはＬ字型に
組まれているものだったのですが、
それに合わせてL字型に、新品へ交換。
シンク部分、角の部分、コンロを設置する
部分、吊戸棚３か所分、換気扇フード、
の一式で、２５万円、でした。
しかし、ここも工事中に
追加工事が発生しました。
キッチン水栓位置変更と、
換気扇用コンセントの位置変更です。
キッチン水栓は、既存位置だと、低すぎて、
キッチンが入らない。
換気扇用コンセントの位置変更は、
既存位置だと、交換後の換気扇の
電源ケーブルが届かない。
両方とも工事をするしかなく、
併せて、約４万円ほどしました。
（どんどんお金が出ていくなぁ。。。）
キッチン：ビフォー
キッチン：ビフォー
キッチン：アフター
トイレ交換
つぎに、１階のトイレ交換です。
トイレ自体は、ビバホームで購入しました。
約４８，０００円。
（ウォッシュレットは別です）
マンション用と戸建て用で、
トイレの排水位置が異なるため、
合ったものを買う必要があります。
購入前にリフォーム業者さんに
確認してから買いましょう。
材料支給というかたちで、
取り付けを、内装工事業者に
お願いしました。
取り付け費は、２２，０００円。
１階トイレは、合計で７万円。
２階のトイレは、レバーや給水パイプ、
手洗い部の給水ノズルを交換し、
あとは自分で磨き上げました。
レバー等の交換費、１８，０００円。
１階トイレ：ビフォー
１階トイレ：アフター
和室を洋室変更
次は、２階の和室を洋室に変更、です。
６畳の和室の床を、畳からＣＦに変更。
壁を、砂壁から、クロスに変更。
クロスは、袋張りではなく、
下地にベニヤを貼ってもらっての
クロス張りです。
費用は、合計約２０万円。
収納は襖・押入のままで、
クローゼット変更はしていません。
正直、賛否両論あると思います。
収納もクローゼットに変更して完全に洋室化するべきだ、という意見等。
私としては、以下のようなことを考えて前述の内容で実施しました。
既存の砂壁のシミがひどかったことより、
既存砂壁を剥がして再度、砂壁にするより将来的メンテナンスの簡易性を考えてクロスに変更。
畳からCF化は、ペットを飼う入居者を視野に入れて、ＣＦ化を実施しました。
あえて和室を活かすかたちをとろうかと、よっぽと悩みました。
既存の砂壁は新たに漆喰にする、
畳は表替えか交換する程度で良いか。
壁は、将来的メンテナンスを考えてボードにクロス、畳は表替えか交換をする。
いずれにせよ、完全な洋室化は当初から考えていませんでした。
完全な洋室化というと、収納の押入もクローゼット化する、
障子をなくしカーテンにする、というのが
本来の洋室化かと思いますが、
そこまでの費用をかけるつもりは
毛頭ありませんでした。
結果的に入居者が決まり、問題なく
住んで頂いているので、実施した内容でよしとしています。
しかし、畳をCF化したことやクロスにしたことが決め手で、借りて頂いたとも
思えません。
床はCFにせず畳のまま、壁はクロスにせず砂壁できれいにするかたちでも、賃貸付けは可能だったのではと、今では思います。
私のこの内容で２０万円、
やるかやらないか、ご判断の材料に
なればと思います。
２階和室：ビフォー
２階和室：アフター
２階和室：アフター
雨漏り補修
つぎは、雨漏り箇所補修です。
まず、雨漏り箇所は、２階洋室の
トップライト周りと、
２階和室の押し入れ付近にあたる外壁
部分、でした。
トップライト周りの雨漏りについては、
トップライト周りのコーキングやり直し、
結露テープの貼り直しにて済みました。
外壁部分については、細い亀裂が原因
ということが分かり、
コーキング補修、塗装、ですみました。
この外壁亀裂が原因で、２階和室の
押入内側のベニヤにシミができてしまって
いたので、ベニヤの上張りを行いました。
費用は、合計で約６万円強、でした。
今のところ、入居者の方から雨漏りの
連絡はないので、以上の作業で
無事、復旧できている状態です。
LDにコンセント増設
つぎは、ＬＤに冷蔵庫用のコンセント増設
です。
既存位置ですと、冷蔵庫をキッチン横に
設置すると、冷蔵庫の電源ケーブルを
ガスコンロ前の壁をつたわせるような位置に
あり、危険性や使い勝手を考え増設しました。
クロスを張り替える前に内装工事業者に
増設したい旨、伝えてあったこと、
近くに分岐させれるケーブルがあったことより、
スムーズに増設できました。
費用は、１５，０００円。
事前の内装工事業者の説明で、壁を開ける
必要がある等、少し大変な作業のように
聞いていたので、けっこうかかるかなぁと思っていたので、思ったより安かったです。
これで、火事等、危険が回避できると思えば
十分でした。
総額・考察
その他は、各居室やトイレ等のクロスを全て
張り替え、洗面室やトイレのＣＦを張り替え
しました。
総額、約２００万円。
購入金額と想定賃料からすると、
私としては十分な金額でした。
一戸建不動産投資はリフォーム費用がかかると
いわれてます。
たしかに、ワンルームをはじめとする
シングルタイプの物件や、
ディンクスタイプの物件と比較すると
リフォーム費用は高額になると思います。
しかし、物件の購入価格が見合えば、
戸建て投資のメリットは大きくなると
思います。
リフォーム費用まで融資付けすることも
可能です。
費用がかかる水回りを、前述の内容で
実施して、約２００万円。
自分のリフォーム実施必要箇所の選別判断然り、
工事金額の安いリフォーム業者を
見つけること、
費用は安く済ませつつ十分な内容の
リフォーム方法を提案できる
リフォーム業者をみつけることでも、
戸建て投資の魅力は大きく変わると
思います。
～良いリフォーム業者を探そう～
良いリフォーム業者を見つけるには、
どうしたらよいか。
安くて安心して依頼できるリフォーム
業者を見つけるための第１歩は、
相見積もり。
複数のリフォーム業者さんの相見積もりを
取得し、金額を確認。
相見積もりを取得するために
打ち合わせをするので、
その際に
自分と気の合う業者を見つけること。
金額と対応の良いリフォーム業者さんを
見つけることが、
上手く賃貸運営していくコツだと
感じています。
私も、複数のリフォーム業者さんに
相見積もりをお願いし、
良いと思えるところを見つけるに
至りました。
また、リフォーム業者さんが、
すぐに駆け付けることのできる
エリアは限られてきます。
所有物件の所在がバラつく場合、
物件とリフォーム業者さんの
事務所の距離も気にかけておく
必要があります。
賃貸後の修繕対応を考えると、
物件に近くのリフォーム業者さんで
ないと、すぐに駆け付けて対応して
もらうことができません。
そんなリフォーム業者さんを探すのに
便利なサイトを見つけたので
下記にリンクを貼っておきます。
このサイトであれば、
希望のエリアのリフォーム業者さんを
探し、見積もりを取得することが
できます。
希望のエリアについては、
市区町村まで指定できるので、
所有物件の近くのリフォーム業者を
エリアを指定して探すことができます。
また、所有物件を拡大していくことを
お考えであれば、
どこにでも行きやすいエリアにある
リフォーム業者さんを探すこともできます。
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