前記事の通りコロナ渦で退去がありました。
今回は、コロナ禍での退去があった後、賃貸募集はどうなったのかについてのブログです。
コロナ渦での戸建て賃貸の実情について、
色々な物件がある中で、あくまで１例にはなりますが、
どのようなスペックの戸建て賃貸物件で、
どのような内装レベルの物件で、
どれくらいの期間空室になり、
どのような入居者さんが入居して、
賃料はどうなったのか、
参考の１つになればと思います。
戸建て３号のスペック
・1994年築（平成6年築）
・4DK
・建物面積81㎡
・駅徒歩11分
さらに反響・内見希望
前記事の通り、募集開始から１か月近くに問い合わせ・内見がありましたが、
入居申込には至らず。
どこが良くなかったのかなどの改善点も分からず単なる不発に。
その内見から４日後、新規反響があり内見希望だという別の仲介業者さんから着電。
その翌日また別の仲介業者さんから反響・内見希望との連絡がありました。
どちらも、借りるにしても、勤め先の会社が契約者になる方とのことで、
法人契約は良いかという質問をもらいました。
緊急事態宣言も明けて、停止していた法人が動き出したという実感を感じたときでした。
内見結果
上述の、借りたとして勤め先の法人で契約をするという２組の内見が終わり、
１組は決まらず、
もう１組は決まりそう、とのこと。
やっっ、、、？ 決まり「そう」？ そう、とは？
気に入って、ここに決めたい、とのことだったそうですが、
先に勤め先に報告する必要があるとのこと、
エリアや間取りや賃料やらを、会社に話しを通して、それから正式に入居申込をする意向とのこと。
要は会社がOKになれば入居が決まる、というような話しでした。
やったー、のかな？と思いつつ、
まだ決まったわけではない、ぬか喜びしてもしょうがない、と
結果を待とう、とステイ。
物件を止めてほしい
勤め先に話しを通し、了解を得てから入居申込を提出するというお話しを頂いた仲介業者さんより、その内見結果の報告とあわせて、
そういった理由で入居申込書はもらえてないが、物件を止めてもらえないか、と仲介業者さんに言われました。
私は、入居の希望があったことは承知しましたが、それは入居申込を頂いてからお答えします、他の内見者もいるので現段階ではできません、と解答。
（物件を止めてもらえないか・・・入居申込をしたから募集を止めてほしい。他の入居申し込みが入っても優先してほしい、１番手ということで、２番手が入っても、１番手の結果が出るまで２番手との契約は保留にしてほしい、というような意味）
入居が決まるか分からないのに募集を停止して、キャンセルが入り、決まらなかったら、こちらは機会損失だけで終わってしまいます。
他の仲介業者さんに、１番手がいると伝えると自社での成約できる可能性が低いと判断し、オープンになるまで自分の物件の紹介活動が減ります。
他の入居申込が入っても、１番手の解答が出るまで待ってくれ１番手といったんだから、といわれ、
入居申込を入れた方も自分が借りれるか分からないので他の物件にいってしまうかもしれません。
かといって１番手とした仲介さんに断りなしに２番手の方と契約してしまうと今後の関係に影響します。
そのため、現段階では物件を止める・募集を停止することはお断りました。
勤め先の了承がおりて、入居が決まってくれることを切に願いつつも、口頭ベースなのでまだ分からない、とこの方に固執せず募集を継続しました。
賃料などの賃貸条件について提案をもらう
内見し、入居希望だが勤め先の了承を取ると聞いてから１週間後くらいに、その仲介業者さんから着電。
入居者さんから、カースペースの縁側を撤去して良いかという質問があったとのこと、また賃料について相談があるとのこと。
カースペースの縁側の撤去については、かまわないので、かまわないと解答。
費用を私が持ってくれるかと聞かれ、金額が分からないし、賃料をはじめとした入居条件次第のところもあるので何とも言えないと解答。
場合によっては折半するなりの提案をしてほしいと解答。
すると借主側で実施するなら良いかと聞かれ、一瞬それなら良いかと思いつつ、知らない業者に物件をいじられるのも不安だなと思い、まず私の方で見積もりを取ると提案。
撤去することはOKだが、どう進めるかは保留に。
そしてもう１つの、賃料についての質問を聴取。
いくらに下げてくれということなのかなぁ、嫌だなぁと思っていると、
賃料を上げても良いですか？とのこと。
（はっ？賃料をあげる？）
いま95,000円で募集のところ、99,000円にしても良いかとのこと。
（もちろんいいけど。そんなことありえるの？）
それと、法人契約ということで敷金を２か月、礼金を１か月にしても良いかとのこと。
ただし、その代わりではないが、仲介手数料を１か月と広告宣伝費を１.5か月にさせて頂けないか、という内容でした。
いまの募集条件は敷金1か月、礼金は０。
パッと見、月々の賃料が上がり、賃料の1か月分もらえる予定のものが（敷金分）
0.5か月分に下がる、というようなことで、月々の賃料が上がるので良いのかなと思いましたが、
なんでそんなややこしいことするの？というのが感想でした。
また、入居者さん側は、賃料を上げたり、礼金を取ったりして大丈夫なのか？と思いました。
質問してみると、まず、入居者さん側については、勤め先の社宅条件から大丈夫、敷金は2か月分まで、礼金は1か月分までがOKの範囲内である、とのこと。
それと入居者さん自体は自分が払うわけではないので全く問題ないとのこと。
（法人契約はそういうものなのか・・・）
そして、ややこしくする理由は、よくよく話しを聞いて内容をまとめると、以下のような理由でした。
まず、今回の入居者さんは、他の仲介業者さんが連れてきたお客様であるということ。
そして、そのため、仲介手数料や広告宣伝費のうち、1か月分は私が依頼している仲介業者さんへ、
1.5か月分は客付けの仲介業者さんが言っているため、ということでした。
関わったことのない仲介業者さんのために敷金分が減り、縁側の撤去費を持たなきゃいけないのもなんだかなぁと思い、とりあえず、礼金を2か月にできないか交渉してほしいと依頼。
そうすれば敷金も正規分になるし、1.5か月分も気にならなくなるし、縁側の撤去費に費やすこともできる、仲介業者さん2社と入居者さん、私とみんな良いのでは、と話しをして、終話。
実際の電話では、それぞれの状況や込み入った話しを丁寧に話してくださいましたが、その分少しワケが分からなくなり、ちょっと混乱し、とりあえず縁側撤去の見積もりを取得すべきだなと動きました。
縁側撤去の費用と返答の思案
とにかく縁側の撤去の費用を確認すべく見積もりを依頼。
現状の縁側はこれ↓↓
これを撤去するのにいくらかかるのか。
たいしたことはないだろうと思いつつ、思いのほか高かったらどうしようと思いつつ見積もり待ち。
そうして見積もりが届いたところ、25,300円。
（よかった、全然だ。仲介業者さんに数万円はすると言われてたためか、とても安く感じる）
さて、この費用をどうしていくか。
コロナ禍の今、優先したいのは入居・成約。
これくらいの金額を自分が負担したとしてどうか。
成約優先だなぁ、この方だと賃料もUPするし。
礼金が２か月になれば、こちらの費用持ちで全然OKだな。
礼金が２か月にならなくても、こちらの負担でOKだなぁ。
折半でと粘って、2～3万円のやり取りで成約を逃すのなら、賃料UPで成約、かつこの企業と長期入居を見込んだ方が得策だなぁ。
よし、賃貸仲介さんとやり取りするにあたり、まずは礼金がどうなったか確認し、次に正式に入居申込をするのか確認し、入居申込が入り成約が固いとなったら、縁側撤去費はこちらで持つと解答しよう。
そう算段し、賃貸仲介さんからの連絡を待つことにしました。
返答
そうして連絡を待っているところへ賃貸仲介さんから着電。
無事、勤め先の承認がおり、入居申込を取得したとのこと。
（やったーーー！！）
内心とても喜びましたが、平静を装い応対。
賃貸開始日についても具体的な日取りが記載されて、入居は固いとのこと。
よし、と思い、れいの礼金はどうだったかと質問。
礼金についてはやはり１か月分までで２か月分は難しいとのこと。
残念だなぁと思いつつも、その金額で面倒を起こすよりスパっと契約することを選択。
縁側の撤去はこちらで行うことを申し出て、契約準備に取り掛かってもらうことを依頼しました。
まとめ
コロナ禍での退去・賃貸募集となり背筋が寒くなる入退去でした。
結果的には空室期間２か月、賃料は6,000円UP、契約者は上場企業グループ会社、となりました。
物件次第であったり内装の程度など、要素は色々ありますが、戸建て投資の底堅さの１例と考えられるのではないかと感じた結果でした。
なお、他の物件の状況については、退去はなし、更新した物件あり、といった状況です。
運やタイミングがあることもあると思いますが、これまでの仲介業者さんとの関係作りや物件作り、募集条件であったり、仲介業者さんや入居者さんからの要望に相談にのるスタンス、といった積み重ねが、コロナ渦でも早期成約＆賃料収入UPに繋がったのではと感じています。
コロナにより、たとえば、賃貸募集の繁忙期に変化があらわれたり、リモートワークの本格化が進みだして郊外の物件の需要が変わったりと、不動産投資にも変化があらわれてきています。
変化を捉えつつ、それによってどうなっていきそうかを予想しつつ、その中で自分ができることは何なのか、自分ができることを着々と実施していく。
一喜一憂しつつも精一杯取り組んでいこうと思う今日この頃です。
次回は、今回の法人契約の話しをベースに、法人契約時に注意するべきこと、異なる流れについてお話しします。
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