不動産投資物件５件目の物件の賃貸募集を開始したのが
あいにくのコロナ禍。
コロナの猛威が吹き始めた頃に賃貸募集投入することに。
今回は、先日のブログに続き、コロナ禍での戸建て投資物件の賃貸募集状況２例目として、戸建て５号のお話しをベースに、コロナ禍の戸建て投資物件の状況についてのお話しです。
今回の記事で分かること・大まかな流れについて
戸建て５号がどんな物件で、そんな物件がコロナ禍で賃貸募集をして、賃料いくらで、どれくらいの募集期間で入居が決まるのか、どんな人が借りたのか、と話しを進めて行きます。
それではまず戸建て５号の概要について。
戸建て５号のスペック
駅距離：埼玉県内JR駅徒歩約25分
築年：平成8年築
床面積：約110㎡
間取り：4LDK
カースペース：あり
購入価格：330万円
内装写真↓↓
こういった物件が、賃料や募集期間等どういった内容で決まるのか、どんな人が借りたのかお話ししていきます。
戸建て５号の賃貸募集内容について
戸建て５号の購入経緯やリフォーム・DIYについて詳細は別記事にてお話ししますが、上述の写真のようなリフォームやDIY美装を施し、賃貸募集を開始。
募集賃料は88,000円でスタート。
敷金は1か月、礼金0。
ペット飼育可能（賃料や敷金は上乗せ）。
戸建て１号や４号で賃貸募集をお願いした仲介業者さん３社に募集依頼。
（同じ沿線のため）
戸建て５号賃貸募集開始時のコロナの状況＆写真について
募集を依頼した時期は、コロナがニュースに出始めて、武漢がTVに出て少しした頃くらい。
すこしして韓国の大規模な検問での感染検査が取りざたされた頃。
なんか映画が現実になるような内容なのか？という、まだここまで世界的猛威をふるう前・直前のタイミングで賃貸募集のスタートをきりました。
募集依頼から数日でネットに掲載され、１週間後くらいに現地写真を撮りにきて写真も掲載された仲介会社、忙しくて撮影に行けないというので取り急ぎ私が撮った写真を提供し、それを掲載する仲介会社。
いつも通り各社それぞれの動きで進みます。
なお、この自分で撮った写真を提供するのは仲介会社さんにとても重宝がられたのでおススメです。
こちらとしても、募集開始してすぐに写真も揃った物件にできますし、仲介業者さんの手間も省けます。
仲介業者さんはいずれ物件の下見兼ねがね現地に来るので、その際に撮影をしますし、パノラマで撮影する業者さんも増えています。
そのため少し待てばいずれ写真の掲載もされますが、少しでも早期成約に繋げるため、オーナーができることを少しでも実施していくという意識で写真提供。
なお、私は業者さんのようにパノラマ撮影等はできないため、普通に箇所ごとの静止画写真ですが、新規物件としてネット掲載されたときにすぐに写真も載っていると問い合わせも入りやすいそうで、パノラマ撮影や360°撮影等でなくても写真提供すると良い感触です。
写真のレベルについては、仲介会社さん各社とも募集依頼時から最後まで私の写真も掲載し、自社で撮ったものと併用する会社、私の写真のみの会社があった状況です。
ひどい写真であったり第三者に伝える視点を感じない写真であれば自社で撮影したら掲載をやめるのではと思うので、まずまずなのではと考えています。
日頃の購入物件探索時やライバル物件調査の際などに、写真映えしている物件はどのような物件なのか少し意識して見ておいて、写真の角度や空などとの背景とのバランスなどどんな写真が写真映えしているか研究しておくと賃貸募集時に役立つのでおススメです。
募集開始後の反響状況
さて、募集開始後の状況ですが、ネット掲載されてから３週間近くは音沙汰ありませんでした。
まぁいつも通りではありますが、新規物件としてネット掲載されたらすぐに反響・問い合わせがあるのでは、と期待するのもいつも通り。
しかし３週間ほどは問い合わせがなく開始から１か月が迫ってきて、賃料高いのかなぁ、需要がないのかなぁと、これまたいつも通り不安に。
まして今回はコロナのニュースが日に日に増える中。このままずっと借り手が付かず空室のままになっちゃうのでは、、、と不安が募ります。
そうしてもうそろそろ１か月になるなぁというところで反響があったとの連絡。
ほっと胸を撫でおろし今度は一気に期待感。
（自分が撮った写真だけ掲載している仲介さんからの連絡で密かになお嬉しい）
内見に誘導していて週末に内見になりそうとのこと。カギについて質問されてカギの場所等々を伝え終話。
そして週末。
内見が終わったこと、入居申込をもらったとのこと。
（、、、！！！やった！）
なんかトントン拍子に進むなぁと感じるくらい、反響・内見・申込と順調に進みます。
（とんとん拍子に行き過ぎると結果は上手くいかないものですね）
募集開始から１か月ほどで最初の入居申込が入りました。
内容は、家族３人で入居。契約者は奥さん。主人は自営業で少し前に交通事故にあい働けない＆無収入の状況に。（ご主人は外国籍の方）
保証会社の審査に入ろうとしているが緊急連絡先が決まっておらず保留中。
兄弟に緊急連絡先を依頼しようとしている、とのこと。
待つしかない、と、どうなるか待っていると別の仲介さんから反響があったとの連絡。
いちおう申し込みが入ってはいるが、そんな状況のためなんともいえないと説明。
もし申し込みが入っている方で決まらなければ、この反響の方も逃したくない。
そのため申込を入れてくれた仲介さんに状況確認の連絡。
緊急連絡先は決定したが、その方の生年月日や住所などの必要情報の連絡が来ておらず停滞中とのこと。お客様とはメールのやり取りだけでスムーズに進めないとのこと。
なんとなく不穏な雰囲気を察知。決まる時はもっとスムーズに賃貸借契約まで進むのがいままでの経験上。ダメそうだなぁと思っているところへその仲介さんからの着電。
キャンセルしたいとのこと。
やっぱりかぁと思いつつ、話しを聴取。
奥さんが賃料を支払っていくことに不安になってきたこと、緊急連絡先の兄弟が反対している、というのが主な理由だそう。
主人が働けなくなって契約者の奥様が働き出したが、まだ３～４か月程度。
保証会社の審査は年換算に換えて進められるが、本人も戸建て５号の賃料を支払っていくことに不安が出てきたこと、兄弟は引っ越しを反対していること、いまの家からだと奥さんの通勤に不便なため引っ越しを考えたが、まずは今の住まいから働いて続くか様子を見るべきという考えに変わったこと、よりキャンセルされるとのこと。
そう簡単にトントン拍子にはいかないよなぁと思い、もう１件の反響があったと連絡をくれた仲介さんへ連絡。
申込はキャンセルになった旨伝え連絡待ちに。
数日後、全体的動向確認も含め、その方はどうなったのか聴取。
ハッキリした答えはなかったが、どうやら他で進めているような感触。
とんとん拍子に申し込みが入ったかと思えば一気に奈落の底へ。
目ぼしいお客さんもいなくなり再出発。
賃貸募集開始から１か月半
そうこうしているうちに1か月半ほど経過。コロナの猛威も強烈化。
時間が経つほどマズイ状況になっていくことを強く感じ、成約することを優先に考えること、早く決断すべきだと思案。
賃料を、当初予定していた85,000円に、少し早いが変更を決意（いまの募集賃料は88,000円）。
賃貸仲介さん各社に連絡。
賃料の変更を依頼。
各社すぐに対応してくれて、ネットにもすぐに変更が反映。
それからすぐに反響の連絡があり内見に。しかし、他の物件と比較していてすぐには成約にならず。
また別の反響が。これは内見前の問い合わせのみ。
そしてまたもや反響。やはり問い合わせのみで内見になるかはまだ未定。
と、賃料を下げたら立て続けに反響が続きました。
コロナが悪化する前になんとか決まってくれぇと祈り。
入居申込 どんな人が
そしてまた新規の反響。カースペースについてのサイズ等の質問を頂き解答。内見に進んでくれるかなぁとステイ。
するとこの連絡をもらった1～2時間後に、先日内見した他の物件と比較中との連絡をくれた仲介さんから着電。
申込をもらいました！と急な連絡。
他の物件と比較してこっちに決めてくれたとのこと。
（やったーーー！！）
内見後に他の物件と比較中といわれたら自分の物件はダメだったんだと解釈していたので、この方もダメだったと思って忘れていたところへこの電話。そのため嬉しさもひとしおで小躍り。
嬉しさにかまけて契約条件・内容をおろそかにしないようにと落ち着いてやり取り。
入居するのは４人家族のファミリー。契約者は勤め先の法人を代行する上場企業とのこと。
借主が法人となる契約は初めてのため以前読んだ本に書いてあった法人と契約する際の注意点を思い起こさねばと、落ち着かせて記憶回帰。
（法人との契約する際に注意したポイントについてはこちらの記事で↓↓）
敷金や礼金が募集条件より好条件に
法人との契約をする際の懸念事項を伝えると、仲介さんがケアするための特約事項を提案。それでケアできるのではと提案をもらい、どうでしょうとのこと。
それなら良さそうと思い、それで承諾を取り付けてもらうことを依頼。
なお、賃料や敷金について減額の交渉はなし。
賃料は募集賃料の85,000円。
むしろ敷金は、募集は賃料の1か月のところ2か月に。
そして礼金は0のところ1か月にてどうかとのこと。
法人契約ということで相手の社内規定を鑑みてムリなく調整をしてくれたと、仲介業者さんが気を利かせてくれて募集条件より好条件に。
こういうこともあるのかぁと、入居者さんが痛手を伴わず、こちらは頂く分が増えて、借主の法人は問題なし。こういう契約は良いなぁと、他の物件もこうなると良いなぁと思う内容でした。
募集期間 結果内容
結果、コロナの猛威直前で賃貸募集を開始した戸建て５号は、募集開始から２か月で賃料受領という結果になりました。
あらためて戸建て５号のスペックは、
駅距離：埼玉県内JR駅徒歩約25分
築年：平成8年築
床面積：約110㎡
間取り：4LDK
カースペース：あり
賃料は、85,000円、敷金2か月、礼金1か月。
表面利回り30.9％。
戸建て投資は安定するといわれていますし、戸建て物件だからといわれればそれまでですが、自分なりには感度の出る物件作りや、仲介業者さんとの日頃のやり取りに配慮、リフォーム業者さんとのやり取りに配慮、といった細かい積み重ねを実施し、早期賃貸付けに繋がったと考えています。
先日の記事に続き、コロナ禍での賃貸募集の状況２例目として参考になれば幸いです。
賃貸借契約書は時間がかかった
なお、今回の案件も、賃貸借契約書等の書類については時間を要しました。
結果としては、先日の記事の案件と同じで、先に賃料や敷金・礼金が入金されて、書類は後日になりました。
（やはり入金から1か月後くらい）
借主さんの法人は社宅代行を行っている１部上場企業。
私は企業や、まして上場企業がお金を動かすのは、書類もきちんと揃っていないとできないのではと勝手にイメージしていたので面くらいました。
業界的に普通なのか、賃貸仲介さんも特に問題視していませんでした。
もし、私のように、法人との契約予定だけど書類が全然進んでおらず、物件のカギだけ早く渡してくれと言われて不安になった方は、
法人は書類に時間がかかる、書類がなくても賃料や敷金等、費用の入金ができた事例もある、と思い出して頂けたらと思います。
そして、入金が借主の法人から直接自分に入金されて、その確認を取ってカギを引き渡すかたちをとったら、その後問題なく貸し続けている・賃料がちゃんと入金されていて問題なかった案件がある、と思い出して頂けたらと思います。
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