大家さんYuTaです。
今回は、短期解約違約金のお話しです。
短期解約違約金とは、入居者さんの自己都合で短期間で賃貸借契約を解約した場合、入居者さんが大家さんに違約金を支払うということです。
これを賃貸借契約の特約に盛り込むことで、入居後すぐに退去されても費用を頂くことができます。
短期解約違約金の金額に決まりはありませんが、家賃の１～２か月程度が目安です。
大家さんとしては、物件を貸し出すために、多大な費用をかけています。
内装工事費用やクリーニング代、広告費、原状回復費、等。
多大な費用をかけたわりに、すぐに退去されてしまっては、大きな損失を抱えてしまいます。
そのリスクをカバーするのが短期解約違約金です。
この記事では、短期解約違約金が必要な理由を説明します。
短期解約違約金の設定が必要な理由
入居者さんに入居してもらうまでに、大家さんは様々な費用を払っています。
クリーニング代、入居者募集時の広告費などなど、物件の賃料によりますが、10万円はかるく超えることが多いです。
フリーレントを付けて、１か月分の家賃を無償にしていることもあります。
また、繁忙期の３月に入居されて、直後の４月、５月などに退去されてしまった場合、繁忙期を終えてしまうので空室が長期化する可能性も高くなります。
エリアによっては、繁忙期を逃してしまうと入居がとても厳しくなるエリアもあり、もし、３月に入居して６月に退去されてしまったら、次の３月までの１年近く入居者が付かないということもあります。
そのため、すぐに退去された場合のマイナスリスクを回避すべく、短期解約違約金の特約を付した賃貸借契約を締結することが増えてきました。
大家さんとしては、入居後すぐに退去されてしまうと、かなりのマイナスになってしまいます。
そういったリスクを抑えるため、賃貸借契約に短期解約違約金を盛り込んでおいた方が良いです。
短期解約違約金の一般的な契約内容について
エリアや管理会社、大家さんによって異なりますが、多いイメージは以下です。
・入居してから１年以内に退去した場合、家賃の１か月分を支払う
・入居して半年以内に退去した場合、家賃の２か月分を支払う
具体的には、家賃７万円の部屋に入居して３か月後に退去した場合、１４万円の違約金を大家さんが受け取れる、契約になるということです。
昔は礼金が取れていましたが、近年では礼金を取るのも難しくなってきました。
空室も増えている物件が増えて、客付けが厳しいエリアや物件も多くなりました。
そういった背景から、すぐに入居者さんに退去されてもカバーできるような短期解約違約金の特約を付して賃貸借契約を締結するケースが増えてきています。
短期解約違約金で入居期間を長くできた
短期解約違約金を、２年以内に退去した場合、家賃の１か月分を支払うという内容で入居して頂いた物件がありました。
その入居者さんは、２年ちょっとで退去されたのですが、退去時に、２年は住まないと契約違反になってしまうからと言っていて、短期解約違約金を気にして、引っ越しをせずに上手くできないかと頑張っていたとのことでした。
住んだあとに仕事や家族の事情の変化があり、通勤時間の関係などで、随分前に引っ越しを考えたが、短期解約違約金もあるし、なんとかここに住みながら上手くできないかと奮闘したとのことでした。
もし、短期解約違約金を設定していなければ、あっさり退去されていた可能性がありました。
もちろん、その物件やエリアを気に入っていらしたこともあると思いますが、短期解約違約金が１つの抑止力になったことも感じました。
すぐに退去されていた場合と比較すると、修繕費用や原状回復費用は多く回収できるので、短期解約違約金を設定しておいた方が良いという１つの事例になりました。
まとめ
入居者さんには厳しいともとれる短期解約違約金ですが、大家さんの多額のリスクをケアする保険のような特約になります。
大家さんはお金を支払って入居者さんを募集しているので、すぐに退去されてしまうと赤字になり立ちまわれません。
短期解約違約金の特約付き賃貸借契約は増えていくことが想定されます。
私自身、短期解約違約金を設定していたことで、大きな損害を防ぐことができました。
これから賃貸借契約を締結されるときは、短期解約違約金を検討してみましょう。
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